Aspecto de una calle del Polígono Industrial Cobo Calleja, en Fuenlabrada
La contratación de naves industriales en Madrid aumenta por primera vez en 8 años tras la recesión
“El sector logístico experimentará un cambio mayor en los próximos años debido especialmente a la reactivación del consumo y a la evolución del e-commerce”
El sector extractivo y manufacturero está cediendo ante el empuje del sector almacenamiento y distribución
La contratación de naves industriales en la Comunidad de Madrid ha experimentado en 2016 un aumento por primera vez tras ochos años en recesión del sector logístico. La evolución del mercado en la Comunidad madrileña durante el 2016, confirma las previsiones positivas que preveían los expertos a finales del año anterior. Si bien, cabe indicar que este aumento de contratación en el sector logístico se ha producido de forma leve y paulatina durante todo el periodo, según se desprende en el último informe de Gesvalt, compañía de consultoría y valoración de activos.
Sandra Daza, directora general de Gesvalt, considera que “se trata de unas cifras destacables que nos muestran la reactivación de este sector, que además experimentará un mayor cambio en los próximos años debido especialmente a la reactivación del consumo unido a la evolución del e-commerce”. En este sentido, Daza prevé que “vamos a ver un incremento en la oferta de este tipo de naves industriales, sobre todo en Madrid y Barcelona”.
En la provincia de Madrid, que cuenta con hasta 43 zonas para polígonos industriales, la distribución media de tipología industrial se divide en: 32% de producción, 22% de almacén, 12% logístico, 7%comercial y 27% parque empresarial.
El sector extractivo y manufacturero está cediendo ante el empuje del sector almacenamiento y distribución. Las grandes firmas dedicadas a esta actividad se están instando en la región demandando grandes superficies, cerca de las grandes poblaciones y con acceso a vías rápidas. Hoy, este tipo de activos es el producto estrella dentro del panorama logístico e industrial del mercado madrileño. Por el contrario, la nave pequeña en un polígono industrial antiguo ha perdido el interés para el inversor y las escasas operaciones que se realizan son casi a precios de coste.
Para el 2017, se prevé la consolidación del cambio con ligeros aumentos en las rentas, una rentabilidad que podría alcanzar el 7% y un volumen de operaciones que aumentará tímidamente.
El inversor que está actuando en el mercado industrial de la región, casi en un 50% corresponde a Instituciones Nacionales e Internacionales, mientras que la otra mitad, se la reparten entre las SOCIMI y las Family Office. Por el lado contrario, han sido, sobre todo, las grandes entidades financieras, las máximas protagonistas de la desinversión de este tipo de producto.
El 80% de las operaciones en la Comunidad de Madrid se han localizado en el Corredor del Henares, si bien, las cifras de superficie contratada siguen siendo bajas (150.000 m²).
El interés del mercado por el alquiler sobre la venta, la escasez de suelo en zonas realmente atrayentes y unas tasas de rentabilidad aún no muy atractivas (6%), están confirmando que la recuperación del sector, aunque ya está en marcha, tiene aún un largo recorrido.
Dentro de la Comunidad de Madrid, el municipio que cuenta con mayor actividad industrial es Fuenlabrada, que concentra el 25% y dispone de 21 zonas con polígonos industriales.
El gran polígono industrial Mercamadrid, ubicado en la zona industrial Villa de Vallecas, es el más extenso de toda la Comunidad (1.8000.000/2.000.0000m²), seguido del polígono Industrial Vicalvaro, cuya extensión es igual al de Cobo Calleja de Fuenlabrada, 1.750.000/1.800.000m².
En cuanto a disponibilidad de naves industriales, Las Rozas, Tres Cantos y Pozuelo Alarcón/Majadahonda son las áreas más demandas, con un escaso porcentaje de disponibilidad de un 5%, 10% y 15% respectivamente. Mientras que por el contrario, Torrejón V. / Cuba S. y Algete/S. Agustín G. son las comarcas menos demandadas, con un porcentaje de disponibilidad de un 38% y 33% respectivamente.
Por otra parte, en cuanto a los precios medios de renta, en Pozuelo Alarcón/Majadahonda se encuentran los valores más altos (5,6-8) junto a las Rozas (5,1 – 7,3) y Alcobendas (4,8 -6,7). Por el contrario, Torrejón V./Cuba S. (1,5 – 1,9), Villarejo S. (1,7 – 2,6) y Rivas A. (1,8) son las zonas con los valores medios más bajos de la Comunidad.
En lo que se refiere a calidad general por polígono, Madrid, Las Rozas, Majadahonda, Pozuelo de Alarcón y Tres Cantos son las zonas geográficas de la Comunidad con industriales de mejor calidad. En Madrid, Industrial Hortaleza obtiene una puntuación de 8,72, mientras que en Las Rozas, Industrial Majuelos cuenta con una valoración de 8,10.
Por el contrario, las zonas con mayor número de polígonos industriales de baja calidad son Alcalá de Henares, Arganda del Rey, Fuenlabrada, Parla, Torrejón de la Calzada, Torrejón de Velasco y Cubas de la Saga. En esta tres últimas, ninguna de sus naves industriales superó el 5 de puntuación.
